.SPONSRADE LÄNKAR




Goda nyheter för dig som vill köpa en fastighet i Spanien José Blanco, utvecklingsminister för Spanien har meddelat att med omedelbar verkan kommer skatten (IVA) att minska från 8% till 4% på försäljning av alla nya spanska fastigheter. Detta kommer att FORTFARANDE gälla endast för försäljning av nya fastigheter.

Innan du reser till Spanien. Det är brukligt att en köpare betalar en handpenning direkt vid köpet (vanligtvis 10 %), eller en liten depossition (3000€, oåterkallerligt) tillsammans med ett ”reservationsavtal”. Därför är det viktigt att du ordnar allting hemma innan så att du eventuellt kan betala en handpenning på kort varsel. Annars löper du den reella risken att förlora ett köp till någon som faktiskt kan ordna en snabb handpenning.

Kontrollista innan Vid köp av en fastighet rekommenderas att du själv, ordentligt kontrollerar objektets skick. I Spanien köper man det man ser och har kontrollerat. Det är mycket svårt att yrka på dålda fel. Dock är det även i mäklarens intresse att inga oigentligheter dyker upp som en kall dusch.Kontrollera med din mäklare, om det handlar om en tomt, att marken faktiskt har bygglov (suelo urbana). Denna information kan du få hos kommunen eller stadsbyggnadskontoret. Ta gärna en titt på Nota Simple, Nota Simple är en sammanfattningen av lagfarten, som är registrerad i det lokala registreringskontoret (känt som Registro de la Propiedad). Nota Simple är daterad och skall inte vara äldre än en månad. Här kan du se vem som äger fastigheten, (ägarens namn kommer alltid att vara överstryken för att förhindra att köparen och säljaren kommer i kontakt med varandra, som riskerar att mäklaren kan förlorar den ersättning som hon eller han har gjort sig rätt till). du kan se om det finns några skulder på fastigheten och fastställa att beskrivningen av fastigheten stämmer överens med den fastighet du vill köpa. Om du köper ett radhus, finns det bara en Nota Simple, på vilken både tomten och existerande byggnad visas.

Nästa steg Vi rekommenderar att genomföra en undersökning av eventuella beslag, skulder, hypotek o.d. Du kan be säljaren om en s.k. "Nota Simple" (utdragskopia) från fastighetsregistret. Detta dokument visar vem som är den lagenliga registrerade ägaren är. (Märk väl att ingen mäklare kommer tala om för dig vem som är ägaren och kommer således dölja detta för att inte riskera att köparen och säljaren tar egen kontakt och mäklaren står utan ev. ersättning för det jobb hon eller han har gjort). Dock ska man upplysas om det är fråga om hypotek, beslag o.d. Säljaren måste också kunna visa betalningen av den lokala fastighetsskatten liksom ett bevis för betalning av gas, vatten, elektricitet och telefon samt eventuella kommunalskatter.

Lägga ett bud I Spanien är det även brukligt att komma fram till det slutgiltiga försäljningspriset med beröm och erbjudande. Det kan vara värt att förhandla. Du löper för övrigt då risken att tillfrågas, om du vill betala en del av köpesumman i kontanter, utanför det officiella registrerade köpesumman. Detta är ganska vanligt, men tänk igenom konsekvenserna kring avdragsgilla skatter, innan du eventuellt går med på detta.

Reservationsavtalet Du kommer med största säkerhet att erbjudas att ”reservera” ett objekt under en viss tid med ett s.k. ”reservationsavtal”, så att du kan ordna, att det faktiska köpet kan genomföras. För att visa din goda vilja, ombeds du då att betala en liten handpenning (depossitionsavgift) som är vanligtvis 3000€ och är oåterkallerligt. Depossition gäller endast en fastighet, (lägenhet, radhus, fristående hus) och följer inte automatiskt med köpare. Dock kan man i förväg komma överens med säljaren om att låta depossitionen löpa vidare till ett annan objekt om det första inte var till belåtenhet och förutsättningsvis att säljaren har fler fastigheter (objekt) att erbjuda. Endast skriftligt avtal gäller

Det privata kontraktet När du till sist har en överenskommelse om försäljningspriset, upprättas ett privat kontrakt. I detta dokument anges det överenskomna priset, båda parters uppgifter om namn, adress och ort, en beskrivning av objektet (inkl. eventuella beslag, skulder, o.d.) samt ett senaste datum fastställs varpå den officiella registreringen, lagfart(Escritura) måste vara gjord.

Båda parter eller deras ombud måste skriva under detta dokument och som dessutom är bindande. Köparen måste nu också betala en handpenning (vanligen 10 %). I normala fall förlorar köparen denna handpenning om han/hon inte uppfyller sina skyldigheter. Säljaren måste däremot oftast betala det dubbla beloppet i skadestånd om han/hon inte uppfyller sina skyldigheter.

Lån Om objektet är högt belånat, kan det vara av intresse att ta över detta lån. Kostnaderna för att teckna ett nytt lån är i allmänhet nämligen högre.

Escritura är det officiella dokumentet (Lagfart) med vilket transaktionen fastställs. Undertecknandet av detta sker på en dag och tidpunkt som man kommer överens om, i närvaro av en notarie. Båda parter måste vara närvarande eller representerade.

Fullmakt Om man själv inte kan infinna sig vid lagfartsskrivningen hos Notarien, kan köpet/försäljningen hanteras via fullmaktsförfarande. Man kan ge fullmakt till en advokat, familjemedlem eller mäklarbyrå som exempel. Om fullmakt utfärdas utanför Spanien, måste den vara översatt av auktoriserad översättare samt försedd med Apostillestämpel hos Notarius Publicus. Fullmakten måste vara korrekt utfärdad och gälla för rätt ändamål. Notera att fullmakten är tidsbegränsad och man ska med försiktighet ange ett dataum för fullmaktens giltighet. Fullmaktsgivaren bör tänka på att skydda sina intressen i fullmakten och ha allting klart angivet. Det finns standardmallar som man kan utgå ifrån. Vill man häva fullmakten inan stipulerad tid så måste man själv vara på plats och inför Notarien häva den skriftligen genom att signera hävandet av gällande fullmakt. Du kan alltså ej be någon att företräda dig att häva gällande fullmakt.

Notarien kommer att gå igenom undersökningen vad gäller egendom, beslag, skulder o.d. ytterligare en gång och slutligen även kontrollera att alla nödvändiga skattebetalningar o.d. har gjorts. Om det visar sig att objektet fortfarande är belånat och lånet inte övertas, stryker notarien detta på bekostnad av säljarens kostnader.

Om ett nytt lån måste tas kommer det att göras nu. Dokumentet läses upp av notarien innan båda parter ombeds att underteckna det. När detta är gjort överlämnas eventuellt nycklarna och det resterande beloppet måste betalas. Registreringen Det nya Escritura skrivs nu in i ”Registrato de la Propiedad” (fastighetsregister). Detta kan ta 2-4 månader.

NIE nr För att få köpa fastighet i Spanien måste du ha ett spanskt ”NIE-nummer”. Vanligtvis kan mäklaren hjälpa till med detta. Du kan redan innan du reser ner till Spanien skicka en kopia på ditt pass till din mäklare som förbereder de dokument som du ska ta med dig till poliskontoret för identifikation. Enligt spansk lag måste sedan hösten 2005 alla utlänningar som köper eller säljer egendom i Spanien ansöka om ett särskilt skattenummer som är ett unikt nummer kallat N.I.E. Número de identificación del extranjero. Detta nummer börjar alltid med bokstaven X el Y följt av 7 siffror och avslutat med en bokstav. Exempel: X-1234567-M.

NIE-numret ansöks på plats i Spanien hos det poliskontor som handhar pass och utlandsärenden. En ansökan om NIE måste fyllas i och originalpass visas upp. Ansökan lämnas sedan in tillsammans med 2 färska passfoton och en kopia på köpehandlingen alt. någon annan handling som visar att man ämnar köpa en bostad. Man måste infinna sig personligen. Det går inte längre att skicka bud med handlingarna. Dock kan NIE-numret hämtas genom bud som du har godkänt genom en enkel fullmakt, endast för den handlingen när documenten är klara. Detta nummer måste uppges i all kontakt med myndigheter så väl som större transaktioner på bank för att förhindra penningtvätt.

1. Koppla in en advokat Även om mäklare i vanliga fall ser till att alla formaliteter uppfylls samt att alla riskfyllda frågor reds ut för dig, kan det ibland (framför allt vid mer komplicerade fall) vara klokt att koppla in en advokat eller en s.k. ”gestor”.En advokat ger dig den bästa garantin, eftersom denne kan ställas som ansvarig för sina råd och därför kommer han/hon att gå igenom att allting stämmer mycket noggrant (bl.a. att bostaden som du köper är skuld- och problemfri samt att alla lokala kostnader, t.ex. sophämtnings- avgift, skatter och kommunala skatter, är betalda fram till försäljningsdatumet). Advokaten eller gestorn kan eventuellt även förhandla med säljaren för dig.

2. Att koppla in en advokat Betyder ofta att det kommer att ta längre tid och detta kan innebära en risk. En säljare kommer i allmänhet inte att anförtro sig så snabbt till dig, så länge du handgripligen inte skrivit under något och betalat en handpenning. Medan din advokat tar reda på saker åt dig, kan det dyka upp andra intressenter via en annan kanal (ofta är fastigheter till salu hos flera mäklare samtidigt) som snabbt kan avsluta affären under tiden. Notarien är din säkraste länk oavsett goda män, jurisetr eller advokater. Notarien skyddar dig såväl som sin egen verksamhet (statligt ansvarig) och skriver inte under någon lagfart (escritura) innan hon/han är helt säkra på att affären blivit gjord enligt lagens alla regler. .......................................................................

Spanska Ambassader Sverige, Danmark, Finland, Norge

Spaniens Ambassad i Sverige Embajada de España
Djurgårdsvägen 21, 115 21 Stockholm Tfn: 08-522 80 800
Fax: 08-660 30 34
embespse@mail.mae.es


Spanska Ambassadens Informationsavdelning (Sverige)
Stureplan 6, 3tr; 114 35 Stockholm Fax: 08-611 44 07
buzon.oficial@estocolmo.oet.mcx.es


Spanien har nu endast en konsulär representation i Sverige,
Green House Stora Råby, Bia Väg 23 Box 11 018, 22 011 Lund Tfn. 046 211 61 21 / 046 38 60 63

uzon.oficial@estocolmo.oet.mcx.es Spanien har nu endast en konsulär representation i Sverige, Green House Stora Råby, Bia Väg 23 Box 11 018, 22 011 Lund Tfn. 046 211 61 21 / 046 38 60 63