FÖR MERA INFO RING . . . . 0046 7 61 300 666 0046 8 511 60 666 0761  300 666 08 511 60 666 SUNINVEST info@suninvest.nu

Goda nyheter för dig som vill köpa en fastighet i Spanien
José Blanco, utvecklingsminister för Spanien har meddelat att med omedelbar verkan kommer skatten (IVA) att minska från 8% till 4% på försäljning av alla nya spanska fastigheter. Detta kommer att FORTFARANDE gälla endast för försäljning av nya fastigheter.

Innan du reser till Spanien
Det är brukligt att en köpare betalar en handpenning direkt vid köpet (vanligtvis 10 %), eller hur som helst betalar en liten handpenning tillsammans med ett ”reservationsavtal”. Därför ärdet viktigt att du ordnar allting hemma innan så att du eventuellt kan betala en handpenning på kort varsel. Annars löper du den reella risken att förlora ett köp till någon som faktiskt kan ordna en snabb handpenning.

Kontrollista
Innan du köper en fastighet rekommenderas att du eventuellt utför en byggnadsundersökning eller på annat sätt själv ordentligt kontrollerar objektets skick. Kontrollera eventuellt även den lokala stadsplanen och, om det handlar om en tomt, att marken faktiskt har bygglov (suelo urbana). Denna information kan du få hos kommunen.

Nästa steg
Vi rekommenderar att genomföra en undersökning av eventuella beslag, skulder, hypotek o.d. Du kan be säljaren om en s.k. "Nota Simple" (utdragskopia) från fastighets- registret. Detta dokument visar vem som är den lagenliga registrerade ägaren är. (Märk väl att ingen mäklare kommer tala om för dig vem som är ägaren och kommer således dölja detta för att inte riskera att köparen och säljaren tar egen kontakt och mäklaren står utan ev. ersättning för det jobb hon eller han har gjort). Dock ska man upplysas om det är fråga om hypotek, beslag o.d. Säljaren måste också kunna visa betalningen av den lokala fastighetsskatten liksom ett bevis för betalning av gas, vatten, elektricitet och telefon samt eventuella kommunalskatter.

Lägga ett bud
I Spanien är det även brukligt att komma fram till det slutgiltiga försäljningspriset med beröm och erbjudande. Det kan vara värt att förhandla. Du löper för övrigt då risken att tillfrågas om du vill betala en del av köpesumman i kontanter, utanför det officiella registrerade köpesumman. Detta är ganska vanligt, men tänk igenom konsekvenserna kring avdragsgilla skatter, innan du eventuellt går med på detta.

Reservationsavtalet
Du kommer med största säkerhet att erbjudas att ”reservera” ett objekt under en viss tid med ett s.k. ”reservationsavtal”, så att du kan ordna så att det faktiska köpet kan genomföras. För att visa din goda vilja, ombeds du då att betala en liten handpenning som är ca 3000€. Beror lite på värdet av fastigheten mm.

Det privata kontraktet
När du till sist har en överens- kommelse om försäljningspriset, upprättas ett privat kontrakt. I detta dokument anges det överenskomna priset, båda parters uppgifter om namn, adress och ort, en beskrivning av objektet (inkl. eventuella beslag, skulder, o.d.) samt ett senaste datum fastställs varpå den officiella registreringen (Escritura) måste vara gjord.

Båda parter
eller deras ombud måste skriva under detta dokument och som dessutom är bindande. Köparen måste nu också betala en handpenning (vanligen 10 %). I normala fall förlorar köparen denna handpenning om han/hon inte uppfyller sina skyldigheter. Säljaren måste däremot oftast betala det dubbla beloppet i skadestånd om han/hon inte uppfyller sina skyldigheter.

Lån
Om objektet är högt belånat, kan det vara av intresse att ta över detta lån. Kostnaderna för att teckna ett nytt lån är i allmänhet nämligen högre.

Escritura
Escritura är det officiella dokumentet med vilket transaktionen fastställs. Undertecknandet av detta sker på en dag och tidpunkt som man kommer överens om, i närvaro av en notarie. Båda parter måste vara närvarande eller representerade.

Fullmakt
Om man själv inte kan infinna sig vid lagfartsskrivningen hos Notarien, kan köpet/försäljningen hanteras via fullmaktsförfarande. Man kan ge fullmakt till en advokat, familjemedlem eller mäklarbyrå som exempel. Viktigt är att man känner förtroende för den som får fullmakt. Om fullmakt utfärdas utanför Spanien, måste den vara översatt av auktoriserad översättare samt försedd med Apostillestämpel hos Notarius Publicus. Fullmakten måste vara korrekt utfärdad och gälla för rätt ändamål. Fullmaktsgivaren bör tänka på att skydda sina intressen i fullmakten och ha allting klart angivet. Det finns standardmallar som man kan utgå ifrån.

Notarien
kommer att gå igenom undersökningen vad gäller egendom, beslag, skulder o.d. ytterligare en gång och slutligen även kontrollera att alla nödvändiga skattebetalningar o.d. har gjorts. Om det visar sig att objektet fortfarande är belånat och lånet inte övertas, stryker notarien detta på bekostnad av säljarens kostnader.

Om ett nytt lån måste tas, kommer det att göras nu. Dokumentet läses upp av notarien innan båda parter ombeds att underteckna det. När detta är gjort överlämnas eventuellt nycklarna och det resterande beloppet måste betalas.

Registreringen
Det nya Escritura skrivs nu in i ”Registrato de la Propiedad” (fastighetsregister). Detta kan ta 2-4 månader.

NIE
För att få köpa fastighet i Spanien måste du ha ett spanskt ”NIE-nummer”. Vanligtvis kan notarien hjälpa till med detta. Du måste överlämna ditt pass och fylla i nödvändiga dokument. Enligt spansk lag måste sedan hösten 2005 alla utlänningar som köper eller säljer egendom i Spanien ansöka om ett särskilt skattenummer som är ett unikt nummer kallat "N.I.E." Número de identificación del extranjero. Detta nummer börjar alltid med bokstaven X el Y följt av 7 siffror och avslutat med en bokstav. Exempel: X-1234567-M

NIE-numret ansöks på plats i Spanien hos det poliskontor som handhar pass och utlandsärenden. En ansökan om NIE måste fyllas i och originalpass visas upp. Ansökan lämnas sedan in tillsammans med 2 färska passfoton och en kopia på köpe-handlingen alt. någon annan handling som visar att man ämnar köpa en bostad. Man måste infinna sig personligen. Det går inte längre att skicka bud med handlingarna. Dock kan NIE-numret hämtas genom bud när handlingen är klar. Detta nummer måste uppges i all kontakt med myndigheter.

1. Koppla in en advokat
Även om mäklare i vanliga fall ser till att alla formaliteter uppfylls samt att alla riskfyllda frågor reds ut för dig, kan det ibland (framför allt vid mer komplicerade fall) vara klokt att koppla in en advokat eller en s.k. ”gestor”.En advokat ger dig den bästa garantin, eftersom denne kan ställas som ansvarig för sina råd och därför kommer han/hon att gått igenom att allting stämmer mycket noggrant (bl.a. att bostaden som du köper är skuld- och problemfri samt att alla lokala kostnader, t.ex. sophämtnings- avgift, skatter och kommunala skatter, är betalda fram till försäljningsdatumet). Advokaten eller gestorn kan eventuellt även förhandla med säljaren för dig.

2. Att koppla in en advokat
Betyder ofta att det kommer att ta längre tid och detta kan innebära en risk. En säljare kommer i allmänhet inte att anförtro sig så snabbt till dig, så länge du handgripligen inte skrivit under något och betalat en handpenning. Medan din advokat tar reda på saker åt dig kan det dyka upp andra intressenter via en annan kanal (ofta är fastigheter till salu hos flera mäklare samtidigt) som snabbt avslutar affären.

Spanska Ambassader
Sverige, Danmark, Finland & Norge:

Spaniens Ambassad i Sverige Embajada de España Djurgårdsvägen 21 115 21 Stockholm Tfn: 08-522 80 800 Fax: 08-660 30 34 E-mail: embespse@mail.mae.es

---- Spanska Ambassadens Informationsavdelning (Sverige) Stureplan 6, 3tr; 114 35 Stockholm Fax: 08-611 44 07 E-mail: buzon.oficial@estocolmo.oet.mcx.es

---- Spanien har nu endast en konsulär representation i Sverige, Green House Stora Råby, Bia Väg 23 Box 11 018, 22 011 Lund Tfn. 046 211 61 21 / 046 38 60 63

---- Spaniens Ambassad i Danmark Kristianiagade, 21, 2100 Köpenhamn Tfn. 35 42 47 00. Fax: 35 26 30 99. E-mail: embespdk@mail.mae.es

----- Spaniens Ambassad i Finland Kalliolinnantie 6, 00140 Helsingfors Tfn. 687 70 80. Fax. 66 01 10 / 17 09 23. E-mail: embespfi@mail.mae.es

---- Spaniens Ambassad i Norge Oscars gate 35 0258 Oslo Tfn. 22 92 66 90 Fax. 22 55 98 22 E-mail: embspain@online.no / embespno@mail.mae.es